Pratique

Opérations concernées

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
• Vente des droits attachés à un bien immobilier ( par exemple) ;
• Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) ;
• Échange de biens, partage ou apport en société.

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

* Cas 1 : Exonérations liées à la nature du bien cédé

• Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.) 
• Première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession.
• Vente d'un droit de surélévation
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Bien détenu depuis plus de 30 ans

* Cas 2 : Exonérations liées à la qualité de l'acquéreur

• Bien vendu au profit d'un organisme en charge du logement social
• Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux
• Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

* Cas 3 : Exonérations liées à la qualité du vendeur

• Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion
• Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés
• Personne non résidente en France

Calcul de la plus-value

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

* Cas 1 : Bien acquis à titre onéreux

En cas de bien acquis , le prix d'acquisition est le prix effectivement payé, indiqué dans l'acte de vente.

Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :

• Charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l'achat 
• Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.
• Frais de voirie, réseaux et distributions (frais de d'aménagement pour lotissement par exemple).

* Cas 2 : Bien acquis à titre gratuit

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Imposition

Abattement

* Cas 1 : Cas général

La plus-value est diminuée d'un pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention	Taux d'abattement applicable chaque année de détention
	Assiette pour l'impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30e année	Exonération	Exonération

* Cas 2 : Terrain à bâtir

La plus-value est diminuée d'un pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention	Taux d'abattement applicable chaque année de détention
	Assiette pour l'impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Un abattement supplémentaire de 30 % s'applique si les 3 conditions suivantes sont remplies :

• Signature d'une promesse de vente ayant acquis entre septembre 2014 et décembre 2015 ;
• Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2^e année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015) ;
• Vente réalisée à une personne autre qu'un , ou

* Cas 3 : Immeuble construit

La plus-value est diminuée d'un pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention	Taux d'abattement applicable chaque année de détention
	Assiette pour l'impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Un abattement supplémentaire s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :

• Immeuble situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants ;
• Engagement de l'acquéreur à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.

Le taux de l'abattement est le suivant :

• 25 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2016 sous réserve de la signature d'une promesse de vente avant 2015 ;
• 30 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2017 sous réserve de la signature d'une promesse de vente en 2015.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*13) contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

À savoir : vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale, ainsi que sur le site impots.gouv.fr.

Déclaration et paiement

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

• Démarches auprès de l'administration fiscale ;
• Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer ;
• Établissement de la déclaration ;
• Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

• Montant de la plus-value déclarée par le notaire ;
• Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1^ère cession d'un logement autre que votre résidence principale.

Pour effectuer votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

• Notice explicative
• Brochure pratique de l'impôt sur le revenu
• Dépliants d'information

Déclarer en ligne

La déclaration par internet est obligatoire si vous remplissez les 2 conditions suivantes :

• votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne,
• le revenu fiscal de référence de votre en 2015 est supérieur à  28 000 €.

Attention : la date limite de déclaration des revenus de 2016 est désormais dépassée.

Téléservice : Déclaration 2017 en ligne des revenus

Avant de valider votre déclaration préremplie en ligne, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter. Conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

À savoir : si vous n'avez aucune modification à apporter à votre déclaration préremplie, vous pouvez la valider par smartphone ou tablette en téléchargeant l'application impots.gouv.

Déclarer sur formulaire papier

En 2017, vous pouvez déclarer vos revenus sur formulaire papier si vous remplissez l'une des conditions suivantes :

• votre résidence principale n'est pas équipée d'un accès à internet,
• elle est équipée d'un accès à internet et le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal en 2015 ne dépasse pas 28 000 €,
• elle est équipée d'un accès à internet mais vous n'êtes pas en mesure de faire votre déclaration en ligne.

Vous utilisez la déclaration papier préremplie reçue entre mi-avril et début mai. Selon votre situation, il s'agit de la déclaration n°2042 ou n°2042 C. La déclaration n°2042 RICI regroupe les principales réductions et crédits d'impôt.

Si vous ne recevez pas d'imprimé ( 1ère déclaration,  changement d'adresse, changement de situation familiale), vous pouvez déclarer en ligne ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur service-public.fr ou www.impots.gouv.fr.

Certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne.

Les principales déclarations annexes sont les suivantes :

• Formulaire 2044 pour la déclaration des revenus fonciers
• Formulaire 2074 pour la déclaration des plus-values mobilières
• Formulaire 2047 pour les revenus encaissés à l'étranger

Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.

Vous n'êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s'il s'agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

Attention : la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2016 sur formulaire papier est désormais dépassée.