Pratique

¤ SITUATION 1 : COMMUNE OÙ LE LOYER EST ENCADRÉ

Dans certaines communes situées en zone tendue, les loyers des logements sont encadrés.

Proposition de réévaluation

Pour réévaluer le loyer au niveau du marché, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.

Procédure

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

Ce nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition :

• au moins 6 mois avant le terme du contrat,
• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

La notification de la proposition de réévaluation doit reproduire intégralement (sinon elle n'est pas valable) les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (article 17-2-II de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention : lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

Références

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits loyers de référence qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

• 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
• 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
• l’existence d’annexes éventuelles,
• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
• la période de construction de l’immeuble,
• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

* Cas 1 : Cas général

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers.

* Cas 2 : Paris et agglomération parisienne

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP).

Renouvellement du bail et application du loyer réévalué

Le renouvellement du bail s'applique à l'expiration du bail initial. Le loyer réévalué n'est toutefois pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

• lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
• lorsque la hausse est supérieur à 10% du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Restrictions

* Cas 1 : Cas général

Dans certaines communes où sont observés des niveaux de loyers trop élevés, la hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés depuis le 1^er août 2015.

La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• 50% de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Exemple : si les travaux s’élèvent à 4000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €.

Cette hausse étant supérieure à 10% du loyer mensuel (300 X 10 %, soit 30 €), son application sera étalée sur 6 ans. Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une augmentation la première année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12) la deuxième année, puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.

* Cas 2 : À Paris

À Paris, la réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail est possible si le loyer est inférieur au montant du loyer de référence minoré fixé par arrêté en vigueur à la date de la proposition d'augmentation.

Dans ce cas, le nouveau loyer proposé est obligatoirement inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Réponse du locataire

Le locataire peut :

• soit accepter par écrit l’augmentation proposée,
• soit la refuser. Il doit envoyer pour cela un courrier à son bailleur.

Si le locataire accepte, l’augmentation est acquise par accord entre les parties.

L'absence de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

Recours

Saisine de la commission de conciliation

En cas de désaccord du locataire ou d'absence de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.

* Cas 1 : Vous êtes bailleur

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur)

* Cas 2 : Vous êtes locataire

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire)

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Saisine du juge

En cas de désaccord devant la commission départementale de conciliation, le dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.

C'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans s'il s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).

Pour saisir le juge :

Tribunal d'instance (TI)

¤ SITUATION 2 : AUTRE COMMUNE

Proposition de réévaluation

Pour réévaluer le loyer au niveau du marché, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.

Procédure

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

Ce nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition :

• au moins 6 mois avant le terme du contrat,
• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

La notification de la proposition de réévaluation doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (article 17-2-II de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention : lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

Références

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

• 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
• 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
• l’existence d’annexes éventuelles,
• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
• la période de construction de l’immeuble,
• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

* Cas 1 : Cas général

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers.

* Cas 2 : Paris et agglomération parisienne

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP).

Renouvellement du bail et application du loyer réévalué

Le renouvellement du bail s'applique à l'expiration du bail initial. Le loyer réévalué n'est toutefois pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

• lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
• lorsque la hausse est supérieur à 10% du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Réponse du locataire

Le locataire peut :

• soit accepter par écrit l’augmentation proposée,
• soit la refuser. Il doit envoyer pour cela un courrier à son bailleur.

Si le locataire accepte, l’augmentation est acquise par accord entre les parties.

L'absence de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

Recours

Saisine de la commission de conciliation

En cas de désaccord du locataire ou à l'absence de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.

* Cas 1 : Vous êtes bailleur

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur)

* Cas 2 : Vous êtes locataire

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire)

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Saisine du juge

En cas de désaccord devant la commission départementale de conciliation, le dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.

C'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est renouvelé pour sa durée initiale (3 ans sil s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).

Pour saisir le juge :

Tribunal d'instance (TI)