Pratique

Offre de prêt

Objet

Un prêt immobilier est proposé par un établissement bancaire afin de réaliser une opération immobilière. Ce type de prêt permet de financer notamment :

• l'acquisition d'un logement et la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis ;
• l'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'un logement ;
• la construction d'un logement ;
• l'acquisition de parts de sociétés immobilières.

Les formules proposées par les établissements prêteurs sont différentes et prennent en compte les revenus de l'emprunteur.

À savoir : un crédit accordé pour financer exclusivement des dépenses de réparation, amélioration ou entretien d'un immeuble d'habitation est considéré comme un crédit à la consommation lorsqu'il n'est pas garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable.

Durée

La durée est variable, généralement négociée entre l'emprunteur et le prêteur. Ainsi, la durée moyenne d'un prêt est de 20 à 25 ans mais peut parfois aller jusqu'à 30 ou 35 ans.

Montant

Il n'existe de montant maximum. Toutefois, la valeur du prêt dépend généralement du montant des ressources de l'emprunteur.

Taux

Le taux d'intérêt est défini par le prêteur. Il peut s'agir :

• d'un taux fixe, qui ne changera pas pendant la durée du prêt ;
• d'un taux variable, qui progresse au fil du temps ou en fonction d'un indice (par exemple : le taux interbancaire de la zone euro).

Les établissements prêteurs ont des taux différents. Vous êtes donc libre de comparer ces taux.

Conditions et garanties

Garanties

Le prêteur peut exiger des garanties pour le prêt.

Il peut ainsi vous réclamer :

• un cautionnement bancaire,
• une hypothèque du bien.

Assurance

Le prêteur peut exiger une assurance.

Cependant, il ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par le prêteur.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

Domiciliation bancaire

Le prêteur peut exiger l'ouverture d'un compte dans son établissement pour accorder le prêt.

Il peut également demander que vos revenus d'activité y soient domiciliés. En revanche, il ne peut pas vous l'imposer. Cependant, le prêteur peut vous accorder, si vous le faites, une contrepartie individualisée.

Obligations du prêteur

Information de l'emprunteur

Avant de vous faire une offre, le prêteur doit vous informer des conséquences de la prise d'un emprunt, notamment sur les risques de surendettement.

Vérification de la solvabilité de l'emprunteur

Le prêteur doit évaluer votre solvabilité. Pour cela, le prêteur s'appuie sur notamment les informations relatives à vos dépenses, votre épargne, vos dettes et vos revenus.

À savoir : le prêteur a l'obligation de consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) avant de vous accorder le crédit.

Mentions obligatoires sur l'offre de prêt

Le prêteur vous adresse gratuitement par écrit une offre ainsi qu'à vos éventuelles cautions. Cette offre est accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (Fise).

* Cas 1 : Prêt à taux fixe

Sur l'offre de prêt, sont mentionnés notamment :

• l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution ;
• la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple) ;
• l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison) ;
• la date à laquelle les fonds seront disponibles ;
• le montant du crédit, son coût total et son taux ;
• les garanties exigées ;
• les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
• l'information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix ;
• un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.

Si le prêteur propose une assurance :

• il doit joindre une notice d'information présentant les modalités de celle-ci ;
• il ne peut pas modifier sans l'accord de l'emprunteur les risques garantis, le tarif de l'assurance ou les modalités de sa mise en jeu.

* Cas 2 : Prêt à taux variable ou révisable

Sur l'offre de prêt, sont mentionnés notamment :

• l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution ;
• la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple) ;
• l'objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison) ;
• la date à laquelle les fonds seront disponibles ;
• un document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
• le montant du crédit, son coût total et son taux ;
• les garanties exigées ;
• les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
• l'information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix ;
• une notice vous présentant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt.

Attention : toute modification des conditions d'obtention d'un prêt à taux d'intérêt fixe (montant ou taux du crédit) donne lieu à la remise d'une nouvelle offre préalable.

Si le prêteur propose une assurance :

• il doit joindre une notice d'information présentant les modalités de celle-ci ;
• il ne peut pas modifier sans l'accord de l'emprunteur les risques garantis, le tarif de l'assurance ou les modalités de sa mise en jeu.

Acceptation et déblocage des fonds

Durée de validité de l'offre

Le prêteur doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale de 30 (à partir du moment où vous la recevez).

Délai minimal de réflexion

Pour être valable, l'offre doit être acceptée au terme d'un délai de réflexion.

Ce délai est de 10 et débute le lendemain du jour de la réception de l'offre. Vous pouvez donc retourner l'offre à votre prêteur dès le 11^e jour par courrier daté et signé.

Par exemple : si vous recevez une offre de prêt le 1^er février, vous ne pourrez l'accepter qu'à partir du 12 février.

Jusqu'à acceptation de l'offre, vous ne devrez recevoir aucun versement du prêteur.

À savoir : vous pouvez accepter l'offre par un autre moyen que le courrier postal de nature à rendre certaine la date de l'acceptation (courrier électronique par exemple) si vous en avez convenu ainsi avec votre prêteur.

Déblocage des fonds

Aucun versement ne peut être réalisé avant la fin du délai de réflexion.

Quand l'opération se déroule avec l'intervention d'un notaire, les fonds sont généralement débloqués au jour de la signature de l'acte devant celui-ci.

S'il s'agit de financer des travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l'offre.

S'il s'agit de financer une construction ou un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur et les fonds sont débloqués selon celui-ci.

Remboursement

Une fois le prêt mis en place, les remboursements de celui-ci s'opèrent selon le tableau de financement que vous avez reçu. Un remboursement par anticipation est également possible.