Pratique

Transaction concernée

La taxe est due par le vendeur, uniquement lors de la première cession à titre onéreux du terrain, intervenue après son classement en zone constructible.

Si l'acheteur revend le terrain, celui-ci n'est pas taxé.

Les mutations à titre gratuit (donation entre vifs ou succession après décès) ne sont pas soumises à la taxe.

La taxe s'applique quel que soit le vendeur :

• personne physique : particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle, etc.
• personne morale : SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété, etc.
• contribuable domicilié hors de France.

Entrent dans le champ d'application de la taxe :

• les terrains nus ;
• les terrains supportant une construction impropre à un quelconque usage : bâtiment rendu inutilisable en état durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.

Exonérations

Sont exonérées du paiement de la taxe, les cessions qui remplissent l'une des conditions suivantes :

• inférieures à 15 000  €;
• dont la plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition ;
• qui concernent un terrain nu rendu constructible avant le 13 janvier 2010 ;
• qui résultent d'une expropriation, suite à une déclaration d'utilité publique.

Calcul de la plus-value

La taxe est assise sur la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

Celle-ci est calculée comme étant la différence entre :

• le prix de cession (prix réel stipulé dans l'acte de vente) ;
• et le prix d'acquisition (ou la réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant, en cas d'héritage par exemple).

Lorsque l'acquisition n'est pas été effectuée avec un prix en euros, il est nécessaire d'en faire la conversion.

À savoir : si le bien est cédé contre une , le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, sans les intérêts.

Taux de la taxe

Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value.

Il est fixé à :

• 5 % de la plus-value, lorsque celle-ci est comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition ;
• 10 % de la plus-value, lorsque celle-ci dépasse 30 fois le prix d'acquisition.

Par exemple, pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine, la plus-value, étant de 200 000 € (soit 10 fois le prix d'acquisition), est taxée à hauteur de 5 %, soit 10 000 €.

Détermination du prix d'acquisition

Indexation

Pour déterminer l'assiette de la taxe, le prix d'acquisition est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac, publié chaque mois par l'Insee (en base 100 de 1998).

Pour actualiser le prix d'acquisition, il convient de multiplier ce prix par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre 2 dates, selon la formule de calcul suivante : prix d'acquisition x (dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition) = montant revalorisé du prix d'acquisition.

Lorsque l'acquisition du terrain est intervenue avant 1998 (dernière base 100 en vigueur), l'actualisation couvrant plusieurs générations d'indices, il est nécessaire de procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.

Cependant, afin de simplifier le calcul, il est admis, en pratique, d'utiliser, pour les cessions réalisées depuis 2012, les coefficients d'érosion monétaire.

L'Insee a mis en ligne un convertisseur franc-euro qui mesure l'érosion monétaire due à l'inflation et permet de calculer, sur la période 1901-2015, le pouvoir d'achat d'une somme en euros ou en francs (ou en anciens francs) d'une année donnée en une somme équivalente pour une autre année, corrigée de l'inflation observée entre les 2 années.

Réduction de l'assiette

Par ailleurs, l'assiette de la taxe est réduite d'1/10^e par an à partir de la 9^e année suivant le classement du terrain en zone constructible.

Par exemple, pour un terrain rendu constructible en 2011, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value, si la vente a lieu entre 2015 et 2018. Puis, si la vente est réalisée entre 2019 et 2027, la taxe est réduite de 10 % chaque année. Pour une vente effectuée à partir de 2028, le cédant ne paye plus de taxe.

Assiette forfaitaire

En cas d'absence d'éléments de référence, qui fait que le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable (par exemple, succession non déposée, succession non imposable en France, acquisition par ), la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.

Comment déclarer la plus-value

La formalité est accomplie par le notaire, et non directement par le cédant.

Lors de la cession, la déclaration signée par le cédant ou son mandataire, permettant de calculer la plus-value, doit être déposée par le notaire, accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend le terrain concerné.

Si la cession du terrain n'est pas constatée par un acte notarié (acte administratif ou ordonnance judiciaire par exemple), la déclaration doit être déposée au service des impôts des entreprises (SIE) dont relève le domicile du vendeur dans le mois qui suit la cession.

S'il s'agit d'un terrain exonéré ou d'une cession non taxable, le cédant est dispensé de déclaration, mais l'acte de cession présenté à l'enregistrement doit mentionner le fondement de l'exonération.

Formulaire : Déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir

Attention : le paiement doit intervenir lors du dépôt de la déclaration, avant que l'acte notarié ne soit enregistré. Si la déclaration est déposée hors délai, des intérêts de retard sont appliqués à partir du 1^er jour du mois qui suit celui au cours duquel la déclaration aurait dû être déposée.