Pratique

De quoi s'agit-il ?

L'expropriation est le plus souvent réalisée pour le compte d'une personne publique (État, collectivités territoriales...).

Elle contribue notamment à la réalisation d'ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d'assainissement...) et d'aménagements urbains.

Les biens pouvant être expropriés sont les propriétés (maisons, immeubles, terrains) des personnes privées (particuliers) ou morales (sociétés, par exemple), et les droits qui vont avec (, …).

L'expropriation peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie de celui-ci.

L'expropriation doit suivre une procédure qui se déroule en 2 temps :

• une 1^re phase administrative préparatoire au cours de laquelle la personne publique doit démontrer l'utilité publique de son projet,
• et une 2^e phase judiciaire servant à garantir le transfert de propriété à la personne publique et le paiement d'une indemnité à la personne expropriée.

À savoir : entre la décision de lancer une procédure d'expropriation et la réalisation du transfert de propriété, il peut se passer un temps très variable (de moins d'un an à plusieurs années).

Conditions de recours à l'expropriation

L'expropriation ne peut intervenir que si elle présente une utilité publique.

Les juges considèrent que cette condition est remplie dès lors que :

• le projet est réellement justifié,
• qu'il ne peut pas être évité. Le recours à l'expropriation n'est en effet possible qu'à l'épuisement de toutes les autres solutions, comme l'acquisition amiable, le droit de préemption,
• et que l'atteinte à la propriété de la personne expropriée n'est pas disproportionnée par rapport à l'objectif poursuivi.

L'expropriation est généralement considérée comme étant d'utilité publique lorsqu'il s'agit de projets concernant :

• la création de lotissements communaux,
• la création d'espaces verts,
• la création d'établissements d'enseignement ou hospitaliers,
• l'amélioration de la voirie.

1re étape de la procédure : phase administrative

La phase administrative se déroule en 2 temps :

• une phase d'enquête publique destinée à informer très largement le public,
• et une phase d'enquête parcellaire permettant d'identifier le propriétaire concerné et lui permettre de savoir avec exactitude dans quelle mesure son bien sera concerné par l'expropriation.

Ces enquêtes durent au minimum 15 chacune.

Ouverture de l'enquête publique

L'enquête publique est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend des éléments d'information susceptibles d'éclairer le public parmi lesquels, notamment :

• une notice explicative du projet,
• son plan de situation,
• le périmètre délimitant les biens à exproprier et l'estimation sommaire des acquisitions à réaliser.

Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête publique.

L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif.

L'ouverture de l'enquête est mentionnée dans les journaux diffusés par le département et fait l'objet d'un affichage dans la commune où le projet doit avoir lieu.

Elle indique les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.

Prononcé de l'acte déclarant l'utilité publique (DUP)

Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, si l'utilité publique du projet est caractérisée, le préfet prononce une déclaration d'utilité publique (DUP).

Cet acte doit être affiché dans la mairie concernée par le projet. Le jour de l'affichage sert de point de départ aux intéressés pour contester la DUP et engager un recours devant le tribunal administratif.

Tribunal administratif

Ouverture de l'enquête parcellaire

L'enquête parcellaire est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend notamment un plan précis des parcelles à exproprier.

Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête parcellaire.

L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet.

La personne publique doit informer personnellement le propriétaire du bien de l'ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec accusé de réception.

Prononcé de l'acte transférant la propriété

Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, le préfet peut déclarer cessible les parcelles en prenant un arrêté de cessibilité.

L'arrêté est publié au recueil départemental des actes administratifs et notifié au propriétaire du bien par lettre recommandée avec accusé de réception.

2e étape de la procédure : phase judiciaire

Transfert de propriété

Une fois que le projet d'expropriation a été déclaré d'utilité publique et que l'arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, le transfert de propriété peut avoir lieu.

Ce transfert de propriété peut se faire par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée. À défaut, la personne publique peut saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI) qui prononce une ordonnance d'expropriation.

Tribunal de grande instance (TGI)

Cette ordonnance est notifiée à l'exproprié par lettre recommandée avec avis de réception.

L'ordonnance d'expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) de l'exproprié à la personne publique.

À ce stade, l'exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer sur le bien.

Les baux en cours prennent également fin.

En revanche, tant qu'il n'a pas été indemnisé par la personne publique, l'exproprié conserve la jouissance du bien. Ainsi, par exemple, si le bien était loué, le locataire doit verser non pas un loyer mais une indemnité d'occupation à l'exproprié jusqu'à son départ effectif.

Indemnisations

La personne publique doit proposer une offre d'indemnisation à l'exproprié, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de signification.

À partir de la réception de ce courrier, l'exproprié dispose d'un délai d'1 mois pour faire connaître à la personne publique, par lettre recommandée avec avis de réception :

• son acceptation,
• ou le montant détaillé de sa demande.

Dès l'arrêté de cessibilité, l'exproprié peut également l'expropriant de lui adresser une offre d'indemnisation. À défaut de réponse dans le délai d'un mois, il peut saisir le juge de l'expropriation du TGI.

Tribunal de grande instance (TGI)

En l'absence d'accord amiable, le juge de l'expropriation doit être saisi par l'une ou l'autre des parties afin qu'il fixe une indemnité. Celle-ci doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Cette indemnité comprend :

• une indemnité principale qui correspond à la valeur du bien exproprié à la date de la décision de première instance et permet à l'ancien propriétaire d'acquérir un bien équivalent à celui dont il est dépossédé. La consistance du bien exproprié est en revanche arrêtée à la date de l'ordonnance d'expropriation, ce qui exclut la prise en compte d'améliorations de toutes sortes depuis l'ordonnance ;
• d'autres indemnités accessoires sont versées si le juge considère qu'il y a préjudice (par exemple, dépréciation du bien en cas d'expropriation partielle si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales).

La personne publique dispose d'1 mois après le paiement des indemnités dues à l'exproprié pour prendre effectivement possession du bien. Passé ce délai, il peut être procédé à l'expulsion des occupants.